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示,这些都是一些参与司法拍卖的手段和套路。“司法拍卖说白了就是拍卖的一种,你想要以低价拿到看好的东西就要抓住对方的心理,这都是在拍卖实战中总结出来的经验。”该业内人士指出,压哨出价、跳价都是为了压倒对方的心理,让自己以低价拍得心仪的产品。
据李敏介绍,心理战不仅仅在竞拍环节。“其实从报名就开始了,因为在拍卖结束前都可以报名,一些竞拍者为了迷惑潜在的对手,在最后的时限内报上名,但是也有可能因为资料提交不全而错过报名的情况发生。”

学区房等成司法拍卖热门
多家机构日前公布了上半年全国法拍房成交数据,其中纬房研究院等联合公布的《2023年1~6月全国司法拍卖房产情况分析报告》显示,上半年全国法拍房挂拍量高达240636套,比去年同期增长19.79%,其中住宅挂拍量达到145200套。数据还显示,全国法拍房成交量为67182套,同比增长9.65%；成交金额同比增加5.64%。法拍住宅成交量为50428套,成交率为34.73%。
记者注意到,今年在京东法拍平台上成功拍出的四套海景房都是属于“一拍”,也就是说,众多竞拍者在拍品首次上拍时就关注到了,没有选择把竞拍放在“二拍”上。“好东西,有实力的买家都想要得到。”李敏告诉记者,除了高端的海景房特别吸引眼球外,热门学区的好房也备受关注。
“我印象特别深的是有一处学区房,有14人参与竞拍,当然这处房产的情况是比较好的,装修比较新、户型比较好。”李敏告诉记者,一开始大家都奔着捡漏去的,可是一旦拍卖开始,往往竞拍者就会上头,最终成交价与二手房市场价也区别不大。
据京东拍卖司法数据,2022年青岛司法拍卖住宅共计3120套,截至目前仍在拍卖的房源有265套,总价区间从几十万元到上千万元不等。今年以来,青岛市两级法院在京东法拍平台已成交住宅338套。
价格优势让法拍房受青睐
对于大多数市民来讲,通过司法拍卖“捡漏”是他们选择法拍房的主要原因。“在实操过程中,确实有市民可以买到价格划算的法拍房,其中不乏主城区黄金地段的优质房产。对他们来说,价格优势是法拍房受青睐的主要因素之一。”李敏表示,除此之外,法拍制度的完善也是法拍房火热的因素之一。
“2019年司法拍卖引入线上平台,老百姓对司法拍卖的认知逐渐增多,自2020年1月份青岛法院法拍贷业务启动,购买法拍房与普通二手房一样可以贷款,这让法拍贷受到了越来越多购房者的关注。”李敏告诉记者,法拍房性质特殊,传统的先抵押后放款的业务模式无法满足“法拍贷”业务需求,银行必须在有相关担保的情况下才能放款。
记者了解到,2020年1月3日,青岛市中级人民法院、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局、青岛市自然资源和规划局、青岛市地方金融监督管理局、京东拍卖、青岛恩实辅拍有限公司等联合举行青岛“法拍贷”启动仪式,在全市范围司法拍卖中为司法拍卖标的物买受人提供贷款业务。
“法拍贷”业务引入了保险公司或担保公司提供阶段性担保的业务模式,竞买人取得银行授信之后,可向合作的保险公司投保,由保险公司提供“履约保证保险”,保证从拍卖成交到银行放款再到房产过户后银行获得房产抵押权这一阶段的风险。有了保险保障,可以降低银行风险,银行便可以很快放款。这一创新举措,不仅提高了法院拍卖标的的成交率和溢价率,也给银行和保险公司提供了新的业务领域,各方实现共赢。
那么,既然相关部门为司法拍卖铺平了道路,那是否就意味着法拍房可以随意入呢?对此,李敏提醒市民在参与司法竞拍,尤其是竞拍住宅时一定要做好背景调查。“要通过各种方式了解拍卖房屋的具体情况,如房屋是否腾空,屋内有无人员居住,房屋是否存在租赁,水电物业等有无欠费,落户情况等等,否则后期将面临一些不必要的麻烦。”